Einordnung
Matthias Schwier, selbstständiger Immobilienberater der Deutsche Bank Immobilien GmbH und DEKRA zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung.
5.976 Wohnungen sind 2025 in Hamburg fertiggestellt worden, 28,2 Prozent weniger als im Jahr davor. Der Senat hat sich vorgenommen, die Voraussetzungen für 10.000 neue Wohnungen im Jahr zu schaffen, davon 3.000 gefördert. Die Stadtentwicklungssenatorin erklärt den Einbruch mit der Krise am Bau: Die Genehmigungen brachen 2023 ein, jetzt kommt das bei den Fertigstellungen an.
Für die Wohnungspolitik ist das eine schlechte Zahl. Für Eigentümer einer Bestandswohnung in Eppendorf oder eines Hauses in Winterhude sieht sie zunächst gut aus: Was nicht gebaut wird, fehlt als Konkurrenz. Ob daraus ein Gewinn wird, ist eine andere Frage, und um die geht es hier.
Was gebaut wurde
Ob die Kurve dreht, hängt davon ab, wen man fragt. Die Behörde meldet für Januar bis April 2026 2.344 genehmigte Wohnungen nach 1.252 im Vorjahr, rechnerisch ein Plus von 87 Prozent. Die amtliche Statistik zählt für das ganze erste Halbjahr 2.571 genehmigte Wohnungen, 2,0 Prozent weniger als im Vorjahr. Zwischen Genehmigung und Fertigstellung liegen in Hamburg zwei bis drei Jahre.
Seit 2011 sind in Hamburg mehr als 115.000 Wohnungen entstanden, im Schnitt knapp 8.000 im Jahr. Die 5.976 des Jahres 2025 fallen in ein Jahr, in dem die Bevölkerung um 6.908 Menschen gewachsen ist. Rechnerisch kam auf jede neue Wohnung mehr als ein neuer Einwohner.
| Kennzahl | Wert | Einordnung |
|---|---|---|
| Fertigstellungen 2025 | 5.976 | minus 28,2 Prozent gegen 2024 |
| Ziel des Senats | 10.000 je Jahr | „Voraussetzungen schaffen“, davon 3.000 gefördert |
| Genehmigungen Januar bis Juni 2026 | 2.571 | Statistikamt Nord, minus 2,0 Prozent; die Behörde meldet für Januar bis April plus 87 Prozent |
| Fertigstellungen seit 2011 | > 115.000 | im Schnitt knapp 8.000 je Jahr |
| Bevölkerungszuwachs 2025 | + 6.908 | 1.869.473 Einwohner am 31. Dezember 2025 |
Warum das den Bestand stützt
Das Angebot an Wohnungen hat zwei Quellen: den Neubau und den Bestand, der den Eigentümer wechselt. Fällt die erste Quelle um ein Viertel, fließt die Nachfrage in die zweite. 2025 wurden in Hamburg 10.120 Kaufverträge beurkundet, so viele wie seit 2021 nicht, und der Preisindex für Eigentumswohnungen hielt bei 265.
In den Alsterlagen wird ohnehin kaum gebaut. Die Konkurrenz für eine Altbauwohnung am Mittelweg kam nie aus Harvestehude, sondern aus den Neubauquartieren in der HafenCity, in Bahrenfeld, in Barmbek. Wachsen diese langsamer, bleibt die Altbauwohnung gefragt.
Wer das bezahlt
Man kann die Zahl auch anders lesen. Wer im Bestand sitzt, profitiert vom Neubau-Einbruch, ohne etwas dafür getan zu haben. Bezahlt wird dieser Vorteil von denen, die eine Wohnung suchen: der Assistenzärztin, die ans UKE wechselt, der Familie mit dem zweiten Kind. Sie zahlen mit höherer Miete, längerer Suche oder dem Umzug ins Umland. Das ist keine Moral, das ist die Rechnung.
Auffällig ist, wie das Ziel formuliert ist. Der Senat verspricht nicht 10.000 Wohnungen, sondern die „Voraussetzungen“ dafür. Gezählt werden oft Genehmigungen, gewohnt wird in Fertigstellungen. Zwischen 2011 und 2022 wurden 126.818 Wohnungen genehmigt, bis Ende 2021 waren rund 85.000 fertig. Genehmigt ist nicht gebaut.
Und die Rechnung kommt zurück. Eine Stadt, in der die Menschen, die sie am Laufen halten, keine Wohnung finden, verliert auf Dauer an dem, was ihre Lagen teuer macht, an Kaufkraft und an Nachwuchs. Schon heute ziehen Familien mit Kindern seit Jahren ins Umland.
Warum der Bestand trotzdem nicht automatisch gewinnt
Weniger Neubau ist nur eine Kraft. Drei andere ziehen gleichzeitig in die Gegenrichtung.
Zuerst die Zinsen. Baugeld hängt an den Renditen von Bundesanleihen und Pfandbriefen. Als im März 2025 das Schuldenpaket für Verteidigung und ein Sondervermögen von 500 Milliarden Euro für Infrastruktur angekündigt wurde, stieg die Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe binnen einer Woche von 2,37 auf 2,93 Prozent, der stärkste Anstieg seit 1990. Mehr Schulden heißen mehr Anleihen am Markt, und Käufer verlangen dafür mehr Zins. Ende September 2026 sprang die Rendite erstmals über 3,6 Prozent. Baugeld mit zehn Jahren Zinsbindung wurde im September im Schnitt zu 4,16 Prozent abgeschlossen, Anfang Oktober lagen die Angebote bei rund 4,5 Prozent. Die EZB hat den Einlagesatz im September auf 2,50 Prozent angehoben. Wer kauft, kann bei diesem Zins weniger finanzieren, und das deckelt den Preis.
Dann die Baupreise. Neubau von Wohngebäuden war im August 2026 um 5,5 Prozent teurer als ein Jahr zuvor, die Instandhaltung von Wohngebäuden um 6,0 Prozent. Das klingt nach einem Problem der Bauherren, trifft aber den Bestand genauso, sogar etwas stärker: Jede Sanierung, jedes neue Dach, jede Heizung wird zu diesen Preisen bezahlt. Und wenn der Staat mit Milliarden dieselben Baufirmen bucht, die auch Wohnungen bauen und sanieren sollen, spricht wenig dafür, dass es billiger wird. Das Sondervermögen klingt nach Aufschwung. Für den Eigentümer, der sanieren muss, kann es zuerst eine teurere Handwerkerrechnung bedeuten.
Und die Energie. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft oder erbt, muss binnen zwei Jahren nachrüsten, etwa die oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erreicht. Der CO₂-Preis liegt im Korridor von 55 bis 65 Euro je Tonne, für 2027 bisher nur als Gesetzentwurf; ab 2028 soll der europäische Emissionshandel für Gebäude den Preis am Markt bilden. Die Folge ist kein allgemeiner Preisverfall, sondern eine Schere: Das sanierte Haus hält seinen Wert, beim unsanierten zieht der Käufer die Sanierung vom Preis ab.
Unterm Strich: Wenig Neubau verschafft dem Bestand Zeit. Wert schafft er nicht. Wer am Ende gewinnt, entscheidet der Zustand des Objekts, nicht der Besitz allein.
Was die Zahl nicht hergibt
Sie ist kein Grund, den Preis zu erhöhen. Die Angebotspreise in den Wohnlagen liegen ohnehin über den beurkundeten Werten, 2025 in Nienstedten um knapp 16 Prozent, in Blankenese um gut 5. Ein schwacher Neubau schließt diese Lücke nicht, er hält sie. Wer aus fehlender Konkurrenz einen Aufschlag macht, verlängert die Standzeit.
Was kommt
Unsere Einschätzung: 2026 und 2027 bleibt der Neubau knapp, der Bestand in gefragten Lagen bleibt gestützt. Ob ab 2028 wieder mehr Konkurrenz entsteht, hängt an den Genehmigungen von heute, und die zeigen in der amtlichen Statistik noch keine Wende. Billiges Geld wie um 2021 erwarten wir nicht zurück; die Staatsverschuldung steigt, und die Anleger lassen sich das bezahlen. Am stärksten wird sich der Markt nach dem energetischen Zustand sortieren.
Woran Sie erkennen, ob wir recht haben: an den Genehmigungszahlen des Statistikamts Nord (die Fertigstellungen 2026 erscheinen voraussichtlich Ende Mai 2027), an der Rendite der zehnjährigen Bundesanleihe, an der nächsten EZB-Entscheidung am 29. Oktober 2026 und an der Frage, ob der Emissionshandel für Gebäude 2028 wirklich startet.
Was Eigentümer daraus lesen können
Wer eine sanierte Bestandswohnung in gefragter Lage hält und verkaufen will, verkauft in einem Markt mit wenig Neubau-Konkurrenz: ein Argument für den Zeitpunkt, nicht für den Preis. Wer ein unsaniertes Haus hält, sollte wissen, dass der Käufer die Sanierung zu heutigen Baupreisen und Zinsen rechnet. Wer erst in drei Jahren verkaufen will, sollte die Genehmigungszahlen im Auge behalten.
Was das für eine konkrete Wohnung heißt, klären wir mit den beurkundeten Werten ihres Stadtteils und einem ehrlichen Blick auf ihren Zustand.
Des einen Freud, des andern Leid.
Sprichwort
Wenn auf jede neue Wohnung 2025 mehr als ein neuer Hamburger kam: Auf welcher Seite dieser Rechnung stehen Sie, und wie lange noch?
Im Bestand sitzen heißt nicht, gewonnen zu haben. Es heißt, Zeit zu haben. Wie viel davon Ihre Immobilie hat und was sie in diesem Markt wert ist, lesen wir gemeinsam aus den Zahlen.
